In Schwierigkeiten geratene CT-Einkaufszentren brauchen Hilfe und Experten sagen, dass Beamte eingreifen sollten

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Brass Mill Center in Waterbury, CT. wurde letztes Jahr verkauft. Jetzt sagen Einzelhandels- und Wirtschaftsexperten, dass die Beamten von Connecticut eine aktivere Rolle bei der Wiederherstellung der Gesundheit von Einzelhandelszentren übernehmen müssen.

Die Crystal Mall in Waterford war Anfang des Monats Gegenstand einer Online-Auktion. Einzelhandels- und Wirtschaftsexperten sagen, dass die Beamten von Connecticut eine aktivere Rolle dabei übernehmen müssen, Einkaufszentren mit vielen Leerständen dabei zu helfen, wieder in den wirtschaftlichen Aufschwung zurückzukehren.

Da Einkaufszentren in Connecticut vergleichsweise schnell verkauft werden und die Leerstandsquote in regionalen Einkaufszentren im ganzen Land bei über 11 Prozent liegt, ist es laut Wirtschafts- und Einzelhandelsexperten an der Zeit, dass Staatsbeamte eine proaktivere Rolle übernehmen.

Vier der zehn größten Einkaufszentren in Connecticut wurden in den letzten viereinhalb Jahren verkauft und ein Fünftel wird wahrscheinlich den Besitzer wechseln, nachdem es Anfang dieses Monats versteigert wurde. Die jüngste Online-Auktion der Crystal Mall in Waterford hat den allgemeinen Zustand der Einkaufszentren im Bundesstaat erneut deutlich gemacht.

Donald Klepper-Smith, Wirtschaftswissenschaftler bei DataCore Partners in South Carolina, sagte, die Staatsbeamten hätten ein begründetes Interesse daran, so viel wie möglich zu tun, um den Erfolg des Einzelhandelssektors im Bundesstaat sicherzustellen.

„Wenn das Einzelhandelsumfeld nicht ordnungsgemäß umgesetzt wird, führt dies zu Umsatzsteuereinbußen“, sagte Klepper-Smith.

Aber Staatsbeamte zögern, Maßnahmen zu ergreifen und konzentrieren sich mehr auf andere Prioritäten der wirtschaftlichen Entwicklung. Alexandra Daum, Beauftragte des Connecticut Department of Economic and Community Development, sagte gegenüber CT Insider, dass die Gesundheit der Einkaufszentren des Staates nicht zu ihren größten Sorgen gehöre.

„Ich mache mir mehr Sorgen über die Auswirkungen, die leerstehende Büroflächen in der Innenstadt auf die umliegenden Grundstücke haben“, sagte Daum. „Einkaufszentren sind weitgehend in sich geschlossen; es gibt keine Häuser auf der gegenüberliegenden Straßenseite. Aber Büroflächen in der Innenstadt haben für die Menschen eher direkte Auswirkungen auf die Lebensqualität und die Auswirkungen auf die Umwelt in der Umgebung.“

Wie wird der Erfolg oder Misserfolg eines Einkaufszentrums beurteilt?

Ein Maß dafür ist, wie viele Einzelhandelsflächen zu einem bestimmten Zeitpunkt leer stehen. Burt Flickinger, Geschäftsführer des in New York City ansässigen Einzelhandelsberatungsunternehmens Strategic Resource Group, sagte, wenn weniger als 75 Prozent seiner Flächen vermietet sind, „ist das oft die Grenze für die finanzielle Rentabilität.“

Eigentümer von Einkaufszentren lehnen es jedoch häufig ab, die Leerstandsquoten ihrer Immobilien preiszugeben, mit der Begründung, die Informationen seien vertraulich.

Die Auswirkungen, die ein notleidendes Einkaufszentrum auf die lokale Wirtschaft haben kann, können weitreichend sein, sagte John Clapp, emeritierter Professor für Immobilien an der UConn.

„Es ist etwas, das sich auf die Beschäftigung vor Ort auswirkt und sich negativ auf die umliegenden Grundstücke und in gewissem Maße auch auf die gesamte Gastgemeinde auswirkt“, sagte Clapp. „Es ist für mich rätselhaft, dass DECD keine Richtlinien entwickelt hat, um dieses Problem anzugehen.“

David Cadden, emeritierter Professor an der School of Business der Quinnipiac University, sagte, eine Rolle, die der Staat bei der Bewältigung des Problems der Einkaufszentren spielen könne, bestehe darin, eine Studie darüber in Auftrag zu geben, was passieren könnte, wenn eines von ihnen einer alternativen Nutzung zugeführt würde.

„Schon die Ankunft von Einkaufszentren hatte negative Auswirkungen auf die Innenstadtgeschäfte in den Gemeinden. Eine Änderung der Funktionsweise eines Einkaufszentrums oder seine Umwandlung in eine andere Nutzung könnte schädliche Auswirkungen auf die Gastgebergemeinden haben“, sagte Cadden. „Es wäre schön, vorher zu wissen, welche wirtschaftlichen Auswirkungen dies haben könnte.“

Der Glaube, dass die Landesregierung keinen Platz habe, sich in die Mall-Frage einzumischen, sei naiv, sagte er.

„Ich glaube nicht, dass den Leuten klar ist, wie oft die Regierungen der Bundesstaaten den Ausschlag zugunsten derjenigen geben, die Geld in den wirtschaftlichen Entwicklungsprozess investieren“, sagte Cadden. Als Beispiel führte er an, dass der Staat eine herausragende Rolle bei der Umwandlung der ehemaligen Scovill Brass Works in der Innenstadt von Waterbury in das 120 Millionen US-Dollar teure Brass Mill Center spielte, das Ende 1997 eröffnet wurde.

Fast zweieinhalb Jahrzehnte später ist das Brass Mill Center ein Einkaufszentrum, das neue Mieter und eine Modernisierung seiner physischen Anlagen benötigt. Bürgermeister Neil O'Leary sagte Hearst Connecticut Media letztes Jahr nach dem Verkauf des Brass Mill Center an die Kohan Retail Investment Group aus Great Neck, NY, dass das Einkaufszentrum „in den letzten 10 Jahren kontinuierlich gescheitert ist“.

Klepper-Smith sagte, die Beamten von Connecticut sollten notleidende Einkaufszentren so betrachten, wie sie verschmutzte Gewerbegebiete betrachten.

„Wenn es um die Umwelt geht, haben wir Brachflächen, die für eine neue Nutzungsart umgewidmet werden“, sagte Klepper-Smith. „Und wenn wir Produktionsbrachen umnutzen, ist es absolut sinnvoll, das Gleiche auch für Einzelhandelsimmobilien zu tun.“

Clapp sagte, die Preise, zu denen Einkaufszentren in Connecticut verkauft wurden, „sind so günstig, dass die Käufer es sich leisten können, sie lange zu behalten“, ohne dramatische Verbesserungen an der Immobilie vorzunehmen oder die Auslastung deutlich zu erhöhen.

„Das nennt man das Halten einer Option“, sagte er. „Die Käufer sind in der Lage, mit den verbleibenden Mietern eines Einkaufszentrums genügend Einnahmen zu erzielen und genügend Grundsteuerermäßigungen zu erhalten, sodass diese Immobilien für eine ganze Weile profitabel bleiben. Sie halten durch, bis sich eine gute Zukunftsoption bietet.“

Daum sagte, es gebe DECD-Community-Investitionsprogramme, die für Verbesserungen genutzt werden könnten, die unter den richtigen Umständen Einkaufszentren zugute kommen könnten. Damit ein solcher Plan jedoch umgesetzt werden könne, sagte sie, „müssen viele politische Ziele auf breiter Front erreicht werden, aber die Möglichkeit besteht.“

„Es gibt Instrumente, die genutzt werden könnten, um Besitzer von Einkaufszentren dazu zu bringen, proaktiver zu sein, sagt Clapp. Eine Idee, sagte er, wäre, zu verlangen, dass Verträge, die beim Verkauf von Einkaufszentren geschlossen werden, „eine Klausel mit einem Ablaufdatum“ enthalten.

„Es würde dem neuen Eigentümer des Einkaufszentrums eine angemessene Zeitspanne geben, um Verbesserungen vorzunehmen, Änderungen vorzunehmen oder sich eine alternative Nutzung auszudenken“, sagte Clapp. „Eine ‚Use it or lose it‘-Klausel.“

Eine weitere Option der öffentlichen Politik, sagte er, könnte darin bestehen, eine Steuer auf langfristig leerstehende Flächen einzuführen.

Daum sagte, Vorschläge, dass öffentliche Maßnahmen dazu genutzt werden könnten, notleidende Einkaufszentren zu reparieren oder Einkaufszentrenbesitzer zum Handeln zu bewegen, seien bestenfalls problematisch.

„Ich denke, man muss wirklich vorsichtig sein und die Möglichkeiten der Menschen mit ihrem eigenen Eigentum einschränken“, sagte sie. „Das sind große, sehr bebaubare Grundstücke. Früher oder später wird sich jemand diese Grundstücke ansehen und nach Möglichkeiten suchen, etwas mit dem Land zu tun, das Sinn macht.“

Flickinger sagte, ein weiterer politischer Schritt, den Beamte in Connecticut in Betracht ziehen könnten, sei die Schaffung von Wirtschaftsentwicklungszonen in Gemeinden, in denen sich problematische Einkaufszentren befinden.

Wirtschaftsentwicklungszonen oder Opportunity Zones, wie sie manchmal genannt werden, ermöglichen es Menschen, in notleidenden Gebieten zu investieren. Sie sollen das Wirtschaftswachstum und die Schaffung von Arbeitsplätzen in den Gemeinden ankurbeln und gleichzeitig Steuervorteile für Investoren bieten.

Eine weitere Option, die Beamte in Connecticut in Betracht ziehen könnten, sagte Flickingar, bestehe darin, Krankenhäuser und andere Gesundheitsorganisationen zu ermutigen, einige ihrer Betriebe in leerstehenden Einkaufszentren anzusiedeln, um den Fußgängerverkehr zu erhöhen.

„Es ist ein Trend, der als Medtail bekannt ist“, sagte er.

Nach Angaben der CoStar Group ist der Anteil der vermieteten medizinischen Flächen in Einzelhandelsgebäuden von 16 Prozent im Jahr 2010 auf mittlerweile 20 Prozent gestiegen.

Ein Beispiel für Medtail in Connecticut ist die Meriden Mall, wo Yale New Haven Health einen 17.285 Quadratmeter großen, zweistöckigen ehemaligen Laden von Macy's in ein umfassendes Ambulanzzentrum umwandeln möchte. Pläne für die Anlage wurden im Jahr 2021 bekannt gegeben, aber Beamte von Yale New Haven sagten am Freitag, dass sich das Projekt noch in der Planungsphase befinde.

„Wie viele Gesundheitssysteme im ganzen Land sieht sich Yale New Haven Health mit Gegenwind konfrontiert, der von der COVID-19-Pandemie und dem aktuellen Wirtschaftsklima herrührt“, heißt es in einer am Freitag veröffentlichten Erklärung der Gesundheitsorganisation. „Wir gehen bei unserer Planung sehr sorgfältig vor und werden alle im weiteren Verlauf auf dem Laufenden halten.“

Eine weitere potenzielle adaptive Nutzung zur Umwandlung leerer Einkaufszentrenflächen in etwas Nützlicheres wird im Raum Boston erprobt.

Das in Kalifornien ansässige Unternehmen Alexandria Real Estate Equities hat Pläne vorgelegt, die Watertown Mall in einen 24,5 Hektar großen Laborcampus umzuwandeln, mit einem Projekt mit mehreren Gebäuden, das sich über eine Fläche von fast 1 Million Quadratfuß erstrecken würde. Biotech-Laborflächen sind auch in Connecticut stark nachgefragt, insbesondere im Raum New Haven.

Daum stellte jedoch die Frage, ob ein ähnlicher Vorschlag in Connecticut funktionieren würde.

„Die Baukosten unterscheiden sich nicht wesentlich von denen in Boston“, sagte sie. „Aber es wäre schwer, den Bau neuer Laborflächen zu rechtfertigen, wenn die Mieten vergleichsweise niedriger sind.“