Hypothekendaten zeigen, dass Kreditnehmer 100 US-Dollar pro Monat (oder mehr) sparen könnten, wenn sie sich für günstigere Kreditgeber entscheiden

In diesem Blog werfen wir einen Blick darauf, wie die von Verbrauchern gezahlten Hypothekenzinsen je nach Kreditgeber variieren. Dieses als Preisstreuung bezeichnete Phänomen gibt es in praktisch jedem Segment des Hypothekenmarktes, einschließlich Krediten, die durch Fannie Mae und Freddie Mac besichert sind, Krediten der Federal Housing Administration, Krediten des US-Veteranenministeriums (Veteranenangelegenheiten) sowie Jumbo-Krediten.1 Wir haben die Daten des Home Mortgage Disclosure Act aus dem Jahr 2021 analysiert, um das Ausmaß der Preisstreuung zu quantifizieren.2

Wir haben festgestellt, dass die Preisstreuung bei Hypotheken oft etwa 50 Basispunkte des effektiven Jahreszinses beträgt. Um diese Zahl in einen Zusammenhang zu bringen: Die durchschnittliche Kreditsumme lag im Jahr 2021 bei knapp 300.000 US-Dollar und der durchschnittliche Zinssatz bei 3 Prozent.3 Die monatliche Zahlung für ein solches 30-jähriges Festdarlehen beträgt 1.265 US-Dollar. Die monatliche Zahlung für ein Darlehen mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent auf ein Darlehen in gleicher Höhe beträgt 1.347 US-Dollar – eine Differenz von 82 US-Dollar pro Monat (eine um 6,5 Prozent höhere Zahlung). Die Zinssätze sind seit 2021 drastisch gestiegen, aber die Rechnung bleibt in einem Umfeld höherer Zinssätze ähnlich. Wenn man den Kreditbetrag bei 300.000 US-Dollar belässt, betragen die monatlichen Zahlungen für ein 30-jähriges Festdarlehen mit einem Zinssatz von 6,5 Prozent und einem Zinssatz von 7 Prozent jeweils 1.896 US-Dollar und 1.996 US-Dollar – eine Differenz von 100 US-Dollar pro Monat (eine um 5,3 Prozent höhere Zahlung). . In einem Umfeld höherer Zinssätze, in dem die monatlichen Zahlungen insgesamt viel höher sind, könnte dieser Unterschied von 100 US-Dollar pro Monat sogar noch wichtiger sein, da Kreditnehmer möglicherweise mehr Schwierigkeiten haben, über die Runden zu kommen.

Für unsere Analysen verwenden wir Daten des Home Mortgage Disclosure Act aus dem Jahr 2021. Wir konzentrieren uns nur auf die Zahlen der 20 Kreditgeber mit dem größten Volumen für jedes der Marktsegmente und berichten diese.4 Mehrere frühere Studien dokumentierten die Existenz von Preisunterschieden auf dem Hypothekenmarkt. 5, aber dies ist der erste Bericht, der neue Daten des Home Mortgage Disclosure Act verwendet – die von der überwiegenden Mehrheit der Hypothekengeber im ganzen Land gemeldet werden – mit mehreren Variablen, die für unsere Analyse erforderlich sind.6 Unsere Ergebnisse stimmen weitgehend mit früheren Studien überein, obwohl frühere Studien häufig durchgeführt wurden unter Verwendung von Tarifblattdaten und/oder ausgewählten Daten zu Kreditvergaben von privaten Anbietern ohne mit dem Home Mortgage Disclosure Act vergleichbare Deckung. Besonders hervorzuheben ist, dass frühere Studien Daten aus der Zeit vor der Pandemie berücksichtigten, die nicht das gleiche historische Volumen an Refinanzierungskrediten aufweisen. Wir wenden eine Vielzahl von Filtern auf die Daten an, um unsere Stichprobe so homogen wie möglich zu gestalten und viele der Variablen auszuschließen, die für Preisunterschiede verantwortlich sein könnten. Wir filtern nach:

Kredite der Federal Housing Administration sind wohl das relevanteste Segment für die Ausweitung des Eigenheimbesitzes, da sie überproportional von Kreditnehmern mit geringerem Einkommen, schlechterer Kreditwürdigkeit und Erstkäufern von Eigenheimen in Anspruch genommen werden. Die Versicherungspreise der Federal Housing Administration machen es auch einfach, die Preisstreuung zu beurteilen und gleichzeitig alles andere gleich zu halten. Insbesondere das beliebteste Darlehen der Federal Housing Administration mit einer Anzahlung von 3,5 Prozent (Beleihungswertverhältnis von 96,5) ist von der Federal Housing Administration zum gleichen Versicherungssatz versichert, unabhängig von der Kreditwürdigkeit oder dem Schulden-Einkommens-Verhältnis des Kreditnehmers Verhältnis, wenn der Kreditnehmer qualifiziert ist. Abbildung 1 ist ein Intervall, das den durchschnittlichen jährlichen Prozentsatz eines aufgenommenen Kredits für jeden der 20 größten Kreditgeber der Federal Housing Administration für alle Kredite zeigt, die unseren Filtern entsprechen, wobei der günstigste Kreditgeber auf 0 normalisiert ist. Abbildung 1 zeigt, dass die Streuung zwischen dem höchsten und Der niedrigste Wert der Top-20-Kreditgeber der Federal Housing Administration liegt bei 53 Basispunkten und wird weder am unteren noch am oberen Ende von einem Ausreißer-Kreditgeber bestimmt. Die Auftragung der Vergabevolumina der Top-20-Kreditgeber gegen diese Durchschnittspreise ergibt keinen klaren Zusammenhang – es ist nicht so, dass die günstigsten Kreditgeber systematisch viel höhere Volumina erhalten als die teureren.7

Für dieses Untersegment der Federal Housing Administration mit einem kombinierten Beleihungsauslaufverhältnis von 96,5 könnten die Durchschnittswerte einigermaßen gut funktionieren, aber selbst dort mischen wir Kredite, die in der Mitte des Jahres 2021 aufgenommen wurden. Im Gegensatz zur FHA sind die staatlich geförderten Unternehmen (Fannie Mae und Freddie Mac) verwenden eine differenzierte risikobasierte Preisgestaltung (Preisanpassungsmatrix auf Kreditebene), um Kredite zu garantieren.8 Dementsprechend führen wir Preisregressionen durch, die verschiedene Faktoren flexibel steuern, darunter Kreditwürdigkeit, kombiniertes Beleihungsauslaufverhältnis und Antragsdatum .9 Wir schließen auch Indikatorvariablen für jeden Kreditgeber ein, die effektiv den durchschnittlichen Effekt dieses Kreditgebers erfassen, sobald wir alle anderen Variablen in der Regression kontrollieren.10

Wir zeigen vier Zahlen für verschiedene Marktsegmente: staatlich geförderte Einrichtungen, Federal Housing Administration, Veterans Affairs und den Jumbo-Markt.11 Wie in der Analyse oben normalisieren wir den günstigsten Kreditgeber in jedem Segment auf 0 Basispunkte. Die Zahlen zeigen, dass die regressionsbereinigten Preisstreuungen für die vier Segmente jeweils 41, 61, 64 und 57 Basispunkte betragen.

Wie bereits erwähnt, beläuft sich eine Differenz von 50 Basispunkten bei einer typischen Hypothek auf über 1.000 US-Dollar pro Jahr. Zum Vergleich: Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung kündigte kürzlich eine Senkung der Hypothekenversicherungsprämie der Federal Housing Administration um 30 Basispunkte an, wobei das Weiße Haus anmerkte, dass dadurch den Verbrauchern der Federal Housing Administration jährlich 800 US-Dollar eingespart werden könnten. Unsere Zahlen deuten darauf hin, dass Kreditnehmer, die sich selbst für den Kreditgeber mit dem Durchschnittspreis entscheiden, ungefähr den gleichen Betrag sparen könnten, wenn ihre Hypotheken auf dem Niveau des großen Kreditgebers mit dem niedrigsten Preis bepreist würden.12 Als weiterer Vergleich: 50 Basispunkte pro Jahr sind vergleichbar mit den staatlich geförderten Unternehmen Preisanpassungsunterschiede auf Kreditebene zwischen Kreditnehmern mit einem Kredit-Score unter 620 und Kreditnehmern mit einem Kredit-Score über 740 – der Anpassungsunterschied staatlich geförderter Unternehmen zwischen Kreditnehmern unter 620 und über 740 beträgt eine einmalige Gebühr von 2,5 Prozent oder 7.500 US-Dollar für einen Kredit von 300.000 US-Dollar. 13 Diese Differenz ist vergleichbar mit einer monatlichen Ersparnis von 100 US-Dollar (oder einer Zinsdifferenz von 50 Basispunkten), solange die Laufzeit der Hypothek etwa sechs Jahre beträgt, was für Kredite, die kurz vor oder während der Pandemie aufgenommen wurden, wahrscheinlich eine Unterschätzung darstellt.

Warum gibt es so große Preisunterschiede, obwohl das zugrunde liegende Finanzinstrument im Wesentlichen dasselbe ist (z. B. ein 30-jähriges Fannie-Mae-Darlehen mit festem Zinssatz)? Es gibt mehrere mögliche Gründe:

Die hier geäußerten Ansichten sind die der Autoren und spiegeln nicht unbedingt die Ansichten des Consumer Financial Protection Bureau wider. Links oder Zitate in diesem Beitrag stellen keine Billigung durch das Büro dar.